巧用住房公積金
作為工資單上的固定項(xiàng)目，大家對住房公積金一定不會(huì)陌生，它是在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。許多有公積金貸款購房需求的消費(fèi)者，卻不知道如何充分利用好這筆資金，“公積金可以直接提取購房嗎？”“公積金可以用來投資嗎？”“二手房也可以用公積金嗎？”……等等問題依舊不絕于耳。如何善用住房公積金?本報(bào)記者采訪了臨夏州公積金中心相關(guān)業(yè)務(wù)部門就此作指導(dǎo)。
公積金理財(cái)面面觀
面對政府公積金政策的轉(zhuǎn)變，面對形形色色的“劃算”誘惑，廣大投資者應(yīng)充分了解公積金的方方面面，合理使用、合理打算。
妙用公積金沖還月供
公積金沖還貸款分兩種方式：一次性還款法和逐月還款法。一次性還款法，即買房時(shí)用提取的住房公積金一次性歸還貸款余額后，借款人按照提取還貸后的剩余貸款本金和剩余還款期限重新計(jì)算月還款額，繼續(xù)按月還款的辦法。此種沖貸方式通過減少貸款本金的形式降低還款利息。而逐月還款法是按月從借款人公積金賬戶中劃轉(zhuǎn)用于歸還當(dāng)月貸款本息金額的辦法。此種沖貸方式并未沖抵借款本金，所以也無法降低還款期的利息總和，但由于可沖抵每月實(shí)際還貸金額，一定程度上減輕了借款者的還款壓力，提高了資金的使用率。
實(shí)際上，公積金的優(yōu)勢在第二套房貸上體現(xiàn)得更加突出。對于那些已有一些財(cái)富積累且希望購置第二套房產(chǎn)的中產(chǎn)家庭而言尤為實(shí)惠。由于我州公積金貸款第一、二套房貸首付比例均為20%，但其利率與商業(yè)性貸款利率的差距明顯，因此用公積金貸款第二套房也就更有優(yōu)勢。
提現(xiàn)公積金實(shí)現(xiàn)投資
對于那些月收入較高，自己完全有能力一次性付清購置住房價(jià)款的，公積金也并非一無用處。有關(guān)政策規(guī)定：“買房一次性付款后，半年內(nèi)可以提取自己的公積金和補(bǔ)充公積金。”在這個(gè)普遍偏好流動(dòng)性的社會(huì)，現(xiàn)金為王的真理不僅適用于銀行等金融機(jī)構(gòu)，對個(gè)人投資理財(cái)同樣適用。因此，購房者適時(shí)套現(xiàn)公積金，可能會(huì)抓住另一個(gè)投資時(shí)機(jī)。
例如，比較公積金利率和具備較好流動(dòng)性的二級市場記賬式國債，針對其目前的看漲行情或相對較高的預(yù)期回報(bào)率，在注重各類風(fēng)險(xiǎn)防范的前提下，投資者可將公積金投資于這一部分有較強(qiáng)兌現(xiàn)能力的項(xiàng)目。也可用于其它更為激進(jìn)的投資項(xiàng)目，只是需要謹(jǐn)慎權(quán)衡利弊，三思而后行。
提取公積金首付房貸
公積金作為專款專用的政策性資金，還可用于購房首付的形式。據(jù)《相關(guān)政策或者通知》，通知中提到公積金的繳存人在購買經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房時(shí)，可憑《選房確認(rèn)單》、開發(fā)商開具的加蓋公章的購買政策性住房證明、單位開具的《住房公積金提取申請書》、住房公積金卡或儲(chǔ)蓄賬號以及身份證提取公積金作為所購房屋的首付。這對中低收入者來說，可以減輕購房的首付款壓力。
此外，公積金還可用于房屋的裝修和其他費(fèi)用，節(jié)省借貸成本。鑒于相關(guān)政策有“裝修、翻建、大修自有住房的，憑相關(guān)協(xié)議與發(fā)票可以提取公積金”的規(guī)定，購房者完全可以利用剩余公積金進(jìn)行住房改造，以便及早改善住房條件。
住房公積金貸款六問六答
一問：申請住房公積金個(gè)人購房貸款應(yīng)符合哪些基本條件？
答：需同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：
（1）連續(xù)足額繳存6個(gè)月及以上且正常繳存的；
（2）征信良好，個(gè)人信用征信報(bào)告顯示近五年內(nèi)未出現(xiàn)“連三累六”不良記錄的；
（3）有長期穩(wěn)定收入的。
二問：住房公積金貸款套數(shù)如何認(rèn)定？
答：以臨夏州不動(dòng)產(chǎn)管理部門開具的家庭房產(chǎn)查詢證明來認(rèn)定。
三問：購買二手房時(shí)如何計(jì)算住房公積金貸款可貸額度和應(yīng)支付的首付款？
答：可貸額度為過戶發(fā)票所示增值稅總額的80%，首付為20%。
四問：如果貸款申請人已使用過兩次住房公積金貸款，還能再次使用公積金貸款嗎？
答：住房公積金貸款政策規(guī)定，不得向使用過兩次及以上公積金貸款的繳存人家庭發(fā)放公積金貸款。
五問：公積金貸款對購買的住房套數(shù)有什么要求嗎？
答：借款申請人所購買的住房須為家庭（包括借款申請人、配偶及未成年子女）首套普通自住住房或第二套改善型普通自住住房。住房公積金貸款政策規(guī)定，不得向購買第三套及以上住房的繳存人家庭發(fā)放公積金貸款。
六問：在國內(nèi)其他城市公積金中心繳存住房公積金，在臨夏購房并申請住房公積金貸款，需要額外提供什么材料？
答：除一般的貸款資料外，還需要提供繳存城市公積金中心出具的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》及最少6個(gè)月以上的公積金繳存流水或者《住房公積金業(yè)務(wù)辦理個(gè)人信息表》。
合理利用住房公積金
【案例】
小王2017年畢業(yè)后應(yīng)聘至某事業(yè)單位，月薪5000元，欲購房屋價(jià)值60萬元，首付25萬元，余下款項(xiàng)欲向銀行申請貸款35萬元，月還款額度約為2200余元。時(shí)至今日，小王的住房公積金賬戶已累計(jì)了一筆不小的數(shù)額。
【理財(cái)分析】
綜觀小王的財(cái)務(wù)狀況，月薪雖有5000元，但若每月還款2200元的房貸，有些吃力。但是，值得注意的是，小王每月1440余元的住房公積金，可以合理規(guī)劃，使這筆專款發(fā)揮最大效用。
【理財(cái)方案】
按照小王的具體情況，改變35萬元的單一銀行商業(yè)貸款結(jié)構(gòu)，選擇適當(dāng)比例的住房公積金貸款才是合理利用住房公積金的有效方式。
首先，分析小王的個(gè)人狀況，事業(yè)正處于成長上升期，所購房屋的首付款項(xiàng)已達(dá)到25萬元，今后一定時(shí)期內(nèi)仍需資金結(jié)婚、生子等，因此選擇公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相加的組合貸款是比較適合其個(gè)人理財(cái)目標(biāo)的，這樣既發(fā)揮了公積金貸款利率低下的優(yōu)勢，也兼顧了商業(yè)貸款還款方式較為靈活的特點(diǎn)。
其次，對于組合貸款中的公積金貸款沖抵方式，通常有兩種選擇方式，其一，一次性沖貸，即每一年度將目前住房公積金賬戶中的余額一次沖銷所余貸款額度。其二，逐月沖貸，即按照月度沖銷每月需償還的貸款額度。最后，在選擇住房公積金貸款時(shí)，在政策允許的范圍內(nèi)，要盡力加大公積金貸款的比例，將公積金貸款利率低于商業(yè)性貸款的優(yōu)點(diǎn)發(fā)揮到最大值。
同時(shí)，在使用公積金及貸款購房時(shí)，還要注意以下事項(xiàng)，第一，房屋的首付款項(xiàng)可以是公積金來支付；第二，一次性付款后可以提取公積金，但提取的總額不得超過房產(chǎn)總價(jià)；第三，結(jié)清公積金貸款后，仍可再次使用。第四，住房公積金貸款除用于購買住房外，還可用于房屋的建造、翻建、大（裝）修。
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